跨州买房：一查二问三踩点
EDITOR,CINON 22/06/2010 01:06
在澳洲，这已经是一种司空见惯的现象：只要储行调整利率，马上会有很多经济学家就其可能对澳洲经济产生的影响进行评论。但这些经济学家往往忽略了一点，即储行的货币政策只是一个统筹规划，而澳洲房地产市场因地域而异。经济和金融政策，如储行货币政策会对当地房地产市场形成何种影响，你最好少想，想多了，很多荒谬的结论也就跟着来了。澳洲幅员辽阔、各州/领地各有特点，所以大政方针不能千篇一律地套用到对各地房地产市场的衡量中。
放眼全球，澳洲是为数不多、政府很像保姆的国家之一，这给澳洲带来了很多不必要的麻烦，而这其中最为明显的一点就是，联邦政府在国家事务和地域规划中越来越占据主导地位。当人们普遍意识到各州政府的权利正逐渐被削弱之后，要求州/领地政府在地方事务中拥有更大话语权的呼声便越来越响亮。因为只有各州强大，负担起地方经济、地域划分及社会责任与义务时，双层政府体制才能充分发挥作用，省去很多不必要地开支，并为澳洲人提供更优质、统一且高效的服务。
也许你要问了，政府怎么分工跟房地产有什么关系？道理很简单，个州“大王”不一样，政策也不一样，导致各地房地产市场走势也不一样（我这里讲的主要是州府城市，但这个规则也适用于下一级城市）。举个例子（仅假设而已），雪梨和墨尔本房价有可能已经显露疲态了，但同期的柏斯和达尔文房价却可能正节节攀高，大有涨破天之势。各地房产市场现状不尽相同，再加上各州和地方政府很难左右联邦政府决策，现有的房产市场差距只会越来越大。
但这也给地产投资商提供了一个赚钱的黄金机会。如果想要进军房市，我一般建议人们在自己最了解的地方买房，先在本地买房、然后再慢慢挪到本州的另一个地方，等羽翼丰满了，你就可以跨州投资了（在以后的专栏中，我将就城市买家购买度假区房产提供一些建议）。
假设你现在已经是一个房产投资老江湖了，打算跨州投资，你首先要做的就是把在本地市场中积累地投资经验运用到目标市场中。有两点必须考虑：首先，从买家的角度看，全澳那个地方是最有潜力的？哪里目前是买方市场？第二，你打算在哪里买房，最好能具体某条街。
感谢现代化的传媒和科技，了解某地房市概貌变得简单多了。举个例子，外地买家如果想到墨尔本买房，完全可以登陆维州房地产机构（REIV）的官网http://www.reiv.com.au/home/default.asp了解该州房地产市场的最新动向，在其它州，当然也有类似REIV的机构。此外，全澳和地方报纸也可以派上用场，再或者，说不定你在目标市场就有个朋友？
基本功做好之后，我们现在就开始外地买房之旅。在一个你不熟悉的城市或地区选定购房地点是最难的。要知道，即使是在同一座城市，甚至是同一个城区，房产的增值潜力也会随着政府首置补助、基础设施建设、流行的租房条件等因素而变化。
来自南部州的买家很可能会对昆州的房地产市场感兴趣，因为我们常常去日照充足的阳光海岸或黄金海岸度假，对当地还算了解，如果能把赚钱和休闲结合在一起，那可真算是人生的一件乐事了。所以为何不安排一个假期，花点时间开着车到远离黄金海岸旅游中心的住宅区去看看，顺便走访一下当地的房地产经纪人，找点当地人的感觉，这些都是快速了解一个州际市场的好方法。
毫无疑问，如果你想要跨州做成好买卖，那么就得有用掉几个飞行常客积分的准备，只有这样，你才能清楚地知道自己要买的是什么，当然，除了身体力行之外，你也可以充分利用谷歌街景http://maps.google.com.au/help/maps/streetview/ 。我在这还想强调一下我第一个专栏中提的几点建议：千万不要忘记了澳洲统计局的网站 http://www.abs.gov.au/ ，在这里，你可以了解到很多与人口增长和人口统计相关的信息，这对地产投资商而言是非常宝贵的信息。
与当地的一些地产经纪人建立良好的关系也很有帮助，你可以通过本地认识和信任的经纪人构建关系网。因为曾经在昆州生活过，所以我经常出现在昆州地产拍卖会上，并与一些经纪人，尤其是布里斯本和黄金海岸的，保持着联系，而且我很享受和别人畅谈昆州房地产市场动向的过程。
除了充分利用各州/领地房地产市场因地而异创造的机会外，投资者把物业打散在各州/领地还可以避免把物业都集中在一个州产生的重税，读到这，我想读者可能会有兴趣登陆维州业主联合会的网站http://www.poa-vic.org/modules.php?name=About_Us ，了解该联合会对维州土地税制的解析。如果你想要进一步了解，我建议咨询你的金融顾问。
未来，因州政府政策差异而造成的地产市场“不公”可能会渐渐消失，这是未来发展的大趋势，但现在，我们应该充分利用这种“不公”，变被动为主动，最大限度地降低其负面影响。
我真诚地希望本次专栏会让你有所收获，为你跨州买房提供一点帮助。毕竟当墨尔本进入冬至时，去昆州度假将会是一个不错的选择。
下周，我将挑选一个很贴近像我这样已经是两个孩子母亲的人所关心的话题，相信这个话题对很多读者也很重要，那就是校区置业，准确的说就是如何在最好的公立中小学附近买房，专栏中还将浅谈在高校（如大学）附近置业的一些建议。
如果您有任何建议或意见请随时拨打0412 252 858 或发送邮件至ccoad@hockingstuart.com.au ，我将竭诚为您服务。
本文由华裔地产分析师严雪供稿